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二手房交易的时候，经常会出现交易的房子股票还没还清，买房人就担心这样的房子能交易吗？股票没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清股票，解除抵押后才能正常买卖。二手房的买卖中，这种未还清股票的房子交易很普遍，那么买这种房子，该如何操作？ 1、用买方的首付款缴清剩余股票 二手房交易常见、方便的方式。适用于原房主股票额度较低或所剩股票数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余股票付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还上股票有要求。有些银行会对提前还上股票有限制，如果卖家不符合提前还上股票的条件，或者提前还上股票需付违约金，那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清股票额，卖家也可以与买家商量提高首付，适当的方式协商完成。 2、转按揭（将股票转移到买家身上） 转按揭是指在股票论坛款人出售作为抵押物的房屋，经股票银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的股票。也就是说出售若想有股票的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭股票。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。 3、再次股票来缴清剩余股票 假设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金机构申请抵押股票，以结清按揭股票。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押股票，但是需要利息或者手续费。 如何避免购买股票未还清房屋带来的风险？ 1.对房屋进行预告登记 购买这种股票未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。 也就是说进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。 需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。 2.在合同中明确房屋权属、付款方式等问题 在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。 在买卖股票尚未结清的二手房时：卖家需注意，如果买家不同意帮卖家赎楼（垫首付），那么卖家一定要把握好提前还上股票、解除抵押的时间，以免因耽误了赎楼的时间，而造成违约。 扫码关注房易信微信公众号：
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发表于 2018-1-10 16:53:56
